Cluster dan perumahan sering dianggap sama, padahal keduanya berbeda dari sisi konsep keamanan, desain unit, fasilitas, sampai biaya bulanannya.
Apabila kamu sedang mencari hunian pertama, memahami perbedaan ini akan membantumu menentukan mana yang paling cocok dengan gaya hidup dan kemampuan finansialmu.
Artikel ini membahas definisi rumah cluster dan perumahan, perbedaannya, kelebihan dan kekurangannya, serta tips memilih hunian yang tepat.
BACA JUGA: Investasi Properti, Apakah Cocok untuk Anak Muda? Cek Jawabannya di Sini!
Apa Itu Rumah Cluster?
Rumah cluster adalah hunian rumah tapak yang dibangun dalam kompleks tertutup, terdiri dari puluhan sampai ratusan unit dengan desain seragam.
Ciri utamanya adalah satu akses masuk yang dijaga 24 jam, tidak adanya pagar individu di depan rumah, serta dinding antarunit yang saling bersentuhan.
Konsepnya lebih mirip gabungan townhouse dengan suasana komunitas kecil, sebab unit-unitnya berdekatan dalam satu area yang dilengkapi fasilitas bersama.
Apa Itu Perumahan?
Perumahan adalah kumpulan rumah yang menjadi bagian dari permukiman di wilayah perkotaan maupun perdesaan.
Perumahan dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum untuk memenuhi kebutuhan hunian yang layak.
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman juga menjelaskan bahwa perumahan berkembang sebagai tempat tinggal yang mendukung kehidupan keluarga dan aktivitas sosial masyarakat.
Dengan demikian, perumahan mencakup kumpulan rumah beserta lingkungan dan fasilitas pendukung yang menunjang kehidupan penghuninya.
Perbedaan Cluster dan Perumahan
Sebelum memutuskan, cek dulu sembilan aspek berikut yang membedakan cluster dari perumahan konvensional.
1. Konsep dan Sistem Keamanan
Cluster memakai sistem satu pintu atau one gate system, dilengkapi petugas keamanan 24 jam dan CCTV, sehingga akses bagi pengunjung tak dikenal sangat terbatas.
Sementara perumahan konvensional biasanya punya beberapa akses masuk dengan pengamanan yang tidak seketat itu, walaupun tetap ada pos keamanan.
2. Desain Unit Hunian
Unit di cluster cenderung seragam, dengan arsitektur modern dan denah rumah yang serupa karena mengikuti skema developer.
Sebaliknya, perumahan biasa menawarkan variasi tipe rumah, mulai dari minimalis sampai bergaya tradisional, dan ukurannya kerap bisa disesuaikan dengan keinginan pemiliknya.
3. Jumlah Unit dalam Satu Kawasan
Satu cluster umumnya berisi puluhan sampai ratusan unit rumah. Sementara itu, area perumahan bisa jauh lebih besar dan bahkan mencakup beberapa cluster sekaligus.
Contohnya, satu cluster berisi 50 sampai 60 unit rumah, sedangkan satu kawasan perumahan menggabungkan empat sampai lima cluster.
4. Fasilitas Umum yang Tersedia
Cluster biasanya menyediakan fasilitas seperti kolam renang, taman bermain, jogging track, pusat kebugaran, sampai kartu akses penghuni untuk tap in dan tap out di gate.
Perumahan standar umumnya hanya punya fasilitas dasar, seperti taman bermain dan musala. Akan tetapi, ada juga cluster yang fasilitasnya terbatas, jadi kamu tetap perlu mengecek satu per satu.
5. Lingkungan dan Suasana
Karena jumlah unitnya terbatas, cluster menawarkan lingkungan yang lebih tenang dan privat.
Sementara perumahan cenderung ramai, sehingga cocok jika kamu ingin bersosialisasi dengan komunitas besar.
Kawasan perumahan biasanya terdiri dari beberapa RT dalam satu RW, sedangkan satu cluster umumnya hanya mencakup satu RT.
6. Harga Unit
Cluster umumnya dijual lebih tinggi dibandingkan perumahan konvensional, sebab konsepnya lebih eksklusif dan fasilitasnya lebih lengkap. Akan tetapi, selisih harga keduanya kini sudah tidak terlalu jauh di banyak lokasi.
7. Lokasi Pembangunan
Cluster sering dibangun di area suburban atau pinggiran kota yang sedang bertumbuh, sedangkan perumahan bisa dibangun di suburban maupun pusat kota.
Di wilayah Jabodetabek, misalnya, banyak pekerja Jakarta yang memilih membeli atau mencicil rumah di kawasan Depok, Tangerang, Bekasi, sampai Bogor.
8. Tingkat Privasi dan Pagar Rumah
Unit cluster biasanya tidak memakai pagar tinggi antar rumah, sehingga kesannya lebih terbuka, sedangkan privasinya tetap dijaga lewat keamanan lingkungan.
Sebaliknya, perumahan konvensional sering memakai pagar untuk masing-masing rumah, baik di bagian depan, samping, maupun belakang.
9. Biaya Bulanan atau IPL
Tinggal di cluster biasanya dikenai biaya bulanan untuk keamanan, kebersihan, dan pemeliharaan fasilitas, yang disebut Iuran Pengelolaan Lingkungan atau IPL.
Nominalnya pun bisa lebih tinggi dibandingkan perumahan biasa, sebab fasilitas yang dikelola juga lebih banyak.
Kelebihan Tinggal di Cluster
- Keamanan lebih terkontrol, sebab akses masuk terbatas pada satu gate yang dijaga petugas dan dipantau CCTV.
- Komunitas yang lebih akrab, karena unit berdekatan dengan jumlah penghuni yang terbatas.
- Fasilitas terintegrasi, seperti taman bermain, gym, atau area olahraga dalam satu kawasan. Sebagian cluster bahkan menyediakan shuttle bus ke halte atau stasiun terdekat.
- Area outdoor pribadi, sebab kamu masih punya halaman kecil dan tidak terganggu suara tetangga di lantai atas atau bawah seperti di apartemen.
- Lokasi yang umumnya strategis, misalnya dekat sekolah, pusat perbelanjaan, pintu tol, atau transportasi publik.
Kekurangan Tinggal di Cluster
- Desain yang seragam, sebab eksterior dan interiornya mengikuti skema developer, sehingga tampilannya cenderung mirip antarunit.
- Ada iuran bulanan tambahan berupa IPL yang bisa lebih tinggi dibandingkan perumahan biasa.
- Lahan yang lebih terbatas, sehingga carport dan kebun biasanya minimalis dan kurang ideal kalau kamu butuh halaman luas.
- Modifikasi eksterior dibatasi, misalnya larangan menambahkan pagar di bagian depan rumah karena aturan lingkungan kompleks.
- Fasilitas bersama bisa padat, terutama saat banyak penghuni memakai kolam renang atau area bermain di waktu yang sama.
Kelebihan Tinggal di Perumahan Biasa
- Bebas modifikasi eksterior, karena tidak ada aturan ketat dari developer untuk menyeragamkan tampilan depan rumah atau melarang pemasangan pagar.
- Biaya bulanan lebih murah, sebab iuran pengelolaan lingkungan (IPL) biasanya hanya mencakup penarikan sampah dan keamanan swadaya warga tanpa biaya perawatan fasilitas mewah.
- Lahan umumnya lebih luas, sehingga kamu memiliki area carport, halaman depan, atau pekarangan belakang yang lebih lapang untuk berkebun.
- Fleksibilitas renovasi total, mempermudah kamu jika ingin mengubah struktur rumah secara vertikal menjadi dua lantai atau lebih kapan saja.
- Akses mobilitas yang terbuka, karena jalanan kompleks sering kali terhubung langsung dengan jalan umum tanpa melewati pemeriksaan gerbang utama yang ketat.
Kekurangan Tinggal di Perumahan Biasa
- Keamanan kurang terkontrol, sebab akses masuk bersifat terbuka dari berbagai arah (multi-gate), sehingga siapa saja bisa melintas dengan bebas.
- Minim fasilitas internal, karena jarang menyediakan fasilitas terintegrasi seperti kolam renang, gym, atau shuttle bus pribadi di dalam kawasan.
- Suasana cenderung kurang privat, akibat jalan depan rumah yang sering dijadikan jalur alternatif oleh kendaraan umum atau pedagang keliling.
- Desain lingkungan tidak seragam, yang membuat estetika kawasan terkesan acak karena bentuk dan warna rumah antar-tetangga bisa berbeda.
- Pengelolaan fasilitas mandiri, sehingga perbaikan jalan rusak atau penerangan jalan sering kali tergantung kesepakatan swadaya warga setempat, bukan tanggung jawab pihak pengembang (developer).
Tips Memilih Hunian yang Tepat
Sudah punya gambaran soal tipe hunian yang kamu inginkan? Beberapa tips berikut ini bisa membantumu memilih hunian yang ideal.
1. Tinjau Kebutuhan dan Gaya Hidupmu
Tentukan dulu apa yang kamu prioritaskan, apakah keamanan, akses transportasi, kedekatan dengan sekolah, atau area outdoor.
Pertimbangkan hal tersebut dengan matang, sebab kamu akan tinggal di sana dalam jangka panjang, terlebih jika kamu membeli daripada menyewa.
2. Sesuaikan dengan Anggaran Keseluruhan
Hitung bukan cuma harga rumahnya, tapi juga DP, cicilan KPR, biaya notaris, serta iuran bulanan seperti IPL.
Dengan begitu, kamu tahu apakah total pengeluaran bulanannya masih masuk dalam kemampuan finansialmu.
3. Survei Langsung ke Lokasi
Sisihkan satu hari untuk berkeliling ke beberapa area cluster atau perumahan yang kamu incar.
Perhatikan akses jalan, ketersediaan transportasi umum, tingkat kebisingan, serta kondisi lingkungan sekitarnya, sebab semua faktor itu memengaruhi kenyamananmu sehari-hari.
Pilih area yang pembangunannya sudah berjalan, sebab membeli dari lahan yang masih kosong berisiko kalau developer tidak menyelesaikan proyeknya.
4. Cek Legalitas Properti dan Developer
Pastikan sertifikat, IMB atau PBG, Sertifikat Layak Fungsi, serta izin developer lengkap dan resmi.
Cek juga rekam jejak developer secara online, sebab langkah ini melindungimu dari sengketa pertanahan dan bangunan di kemudian hari.
5. Tanyakan Detail Fasilitas dan Iurannya
Saat survei, tanyakan langsung fasilitas apa saja yang tersedia dan berapa total iuran bulanannya. Catat jawabannya, sehingga kamu bisa membandingkan antarlokasi sebelum memutuskan.
6. Pertimbangkan Potensi Jangka Panjang
Pilih hunian di area yang sedang bertumbuh dengan harga yang masih wajar. Langkah ini akan berguna jika suatu saat kamu ingin menjual kembali atau menyewakan propertimu.
BACA JUGA: Pelajari Apa Itu KPR Rumah, Jenis, dan Syaratnya sebelum Beli Rumah Pertamamu
Wujudkan Rumah Impianmu Lewat KPR Bank Saqu!
Cluster cocok kalau kamu mengutamakan keamanan, privasi, dan fasilitas modern, sedangkan perumahan konvensional menawarkan pilihan harga yang fleksibel dengan tipe rumah yang variatif.
Apa pun pilihanmu, langkah berikutnya adalah menyiapkan pembiayaannya.
Jika kamu sudah memutuskan untuk membeli rumah, tapi dananya masih terbatas, Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dari Bank Saqu bisa dipertimbangkan, baik untuk hunian di cluster maupun perumahan.
Prosesnya cepat dengan persyaratan yang simpel dan suku bunga yang bersaing untuk KPR baru.
Produk KPR ini tersedia di kantor cabang Bank Saqu, jadi kamu bisa mengunjungi cabang terdekat untuk berkonsultasi soal syarat, skema pembiayaan, dan simulasi cicilannya.
Bank Saqu sendiri berizin dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Bank Indonesia (BI).
Referensi:
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman. Sejarah Singkat Kebijakan Perumahan di Indonesia
